Das Leben auf dem Land wird immer älter und die Städte Deutschlands explodieren mit jungen zugezogenen Menschen. So die aktuelle Bilanz. Bis in die Mitte der 2000er war es noch genau andersherum: Die Menschen in den ländlichen Regionen waren im Durchschnitt jünger als die Stadtbewohner. Doch seit einigen Jahren werden die Großstädte quasi von jungen Menschen überlaufen. Das sorgt teils für Wohnraummangel in den Metropolen und Strukturprobleme auf dem Land.

Das RWI-Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung hat eine Studie veröffentlicht, bei der die Forscher die Binnenmigration verschiedener Altersgruppen der Jahre 2008 bis 2014 (soll heißen, die Umzüge innerhalb Deutschlands über die Landesgrenzen hinweg) untersuchten. Die Forscher beschäftigten sich mit mehr als 400 Landkreisen und analysierten dabei nicht nur den Umfang dieser Umzugswelle, sondern auch die primären Faktoren, die für die Umzugsentscheidung verantwortlich waren.

Als Konsequenz lässt sich sagen, dass durch die vermehrten Umzüge vom Land in die Stadt eine demografische Ungleichheit entsteht, die wahrscheinlich auch in der Zukunft weiter anwachsen wird. Aktuelle Zahlen bestätigen diese Vermutung. In den letzten sieben Jahren zogen circa 250.000 mehr Menschen in Deutschland in die Stadt als aus ihr weg. Dies führt nun zu einer ansteigenden Verlustproblematik auf dem Land.

Besonders gravierend ist diese Thematik bei der Altersgruppe der 18- bis 29-jährigen. Von ihnen zogen fast 460.000 Deutsche mehr in die Stadt als aufs Land. Die Gründe sind genauso vielfältig wie einleuchtend. Junge Menschen möchten sich vom Elternhaus abgrenzen, neues kennenlernen und suchen sich Universitäten und Ausbildungsplätze in Großstädten, die bessere Karrierechancen bieten.

Anders sieht es bei den über 30-Jährigen aus. Von ihnen zogen einige mehr auf das Land und so von der Stadt weg. Die Gründe sind die typischen, wie berufliche Veränderung, familiäre Entscheidungen oder hin zum Eigenheim und weg von der Mietwohnung in der Stadt. Allerdings wechseln deutlich weniger über 30-Jährige Ihren Wohnort als es bei den 18- bis 29-Jährigen der Fall ist. Die machen mit 43 Prozent den Großteil der innerdeutschen Migrationen aus.

Messbare Größen des Umbruchs

Faktor Lohnhöhe:

Junge Menschen ziehen gerne dorthin, wo sie auch gut verdienen. In großen Städten werden sie laut Statistiken auch besser bezahlt.

Faktor Arbeitslosigkeit:

Dieser Punkt ist laut Forschungsergebnissen eher der Grund einen Ort zu verlassen, ein Standort mit einer hohen Arbeitslosenrate wird direkt vermieden oder man zieht weg. Interessanterweise spielt dies bei den über 50- jährigen keine Rolle mehr.

Faktor Wohnkosten:

Im Schnitt hat dieser Faktor den wenigsten Einfluss auf die Gruppen der umziehenden Deutschen. Am ehesten wirkt er sich auf die 30- bis 49- jährigen aus. Gründe sind hier meist Familienwachstum und daher der benötigte Mehrwohnraum.

Das zu ziehende Fazit dieser Studie und der Erfahrungswerte der letzten Jahre ist also, dass das Land zunehmend unattraktiver für junge Menschen wird und die Großstädte immer begehrenswerter. Es lässt sich also annehmen, dass auch in naher Zukunft die Welle der Zuziehenden in die Städte anhalten wird. Ergo es wird mehr Wohnraum benötigt, was Städte wie Berlin, München und Hamburg besonders zu spüren bekommen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

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Eine sehr liebe Nachbarin aus der Freyung hat sich bedankt für die Unterstützung beim Immobilienverkauf. ☺️ – wir sehen uns beim Schurl 🥂🥂🥂

Immobilien machen einen Großteil des Gesamtwertes von Erbschaften in Deutschland aus. Doch nicht jedes Immobilienerbe verspricht plötzlichen Reichtum. Oftmals befinden Erbimmobilien sich in einem schlechten Zustand und sind nur schwer verkäuflich. Sanierung und Abriss sind teuer und dann ist da auch noch die lästige Erbschaftssteuer. Was nun?

In der Immobilie gibt es keine Zentralheizung, weder Dach noch Wände sind nach neusten Standards gedämmt und der Keller ist feucht: Auch in nachfragestarken Regionen ist es schwierig, für eine solche Immobilie einen Käufer zu finden und auch für den Eigennutz würden Sanierungskosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich auf den Eigentümer zukommen.

Wie viel ist die Erbimmobilie noch wert?

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie einschätzen können, wie viel Ihre Immobilie in ihrem aktuellen Zustand überhaupt wert ist. Zwar erstellt auch das Finanzamt ein Wertgutachten, dabei werden allerdings keine individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigt. Deshalb sollten Sie sich an einen lokalen Immobilienexperten wie einen Makler wenden, der den Wert Ihrer Immobilie ermittelt unter Berücksichtigung aller Besonderheiten. Ist die Immobilie wenig wert, fällt auch die Erbschaftsteuer dementsprechend niedrig aus. Je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist es sogar wahrscheinlich, dass Sie überhaupt keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Lohnt es sich, das Erbe auszuschlagen?

Stellt sich heraus, dass das Erbe dennoch aller Voraussicht nach mit Verlusten für Sie einhergehen wird, haben Sie außerdem die Möglichkeit, die Erbschaft bis zu sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls auszuschlagen. Allerdings können Sie nur die komplette Erbschaft ausschlagen und nicht nur die Immobilie. Gehören also auch weitere wertvolle Immobilien oder andere Wertgegenstände zum Erbe, ist dieser Schritt nicht zu empfehlen.

Sanieren oder abreißen?

Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam gut abzuwägen, ob es sich lohnt, diese vorher noch einmal aufzuwerten oder ob sie gar einen besseren Preis erzielen können, wenn Sie die Immobilie abreißen lassen und nur das Baugrundstück verkaufen. Beide Varianten verursachen jedoch bereits vor dem Verkauf hohe Kosten und sind somit nicht für jeden umsetzbar.

Wer die Immobilie in ihrem Ursprungszustand verkaufen möchte, muss mit einer etwas längeren Verkaufszeit als im Normalfall rechnen. Trotzdem finden sich auch für schlecht erhaltene Gebäude noch Käufer. Viele Leute suchen nach sanierungsbedürftigen Immobilien, um diese selbst aufzuwerten oder sind für das Grundstück in begehrter Lage bereit, die Abrisskosten selbst zu übernehmen. Wichtig ist es jedoch in jedem Fall, dass Sie sich mit den gesetzlichen Rahmenbedingen eines Immobilienverkaufs auseinandersetzen. So brauchen Sie beispielsweise in jedem Fall einen Energieausweis. Auch ist es nicht gestattet, Mängel an der Immobilie bewusst zu verschweigen.

Da eine sanierungsbedürftige Immobilie nur eine kleine Zielgruppe anspricht, ist es außerdem sinnvoll, den Verkauf nicht auf eigene Faust zu stemmen, sondern sich Hilfe bei einem lokalen Profi-Makler zu suchen. Der weiß nicht nur, wie er den geeigneten Käufer findet, er hat auch die rechtlichen Aspekte des Verkaufs im Blick und weiß mit welchen kleineren Sanierungen und Reparaturen Sie mehr aus Ihrer Immobilie herausholen können.

Sie haben eine sanierungsbedürftige Immobilie geerbt und brauchen eine Beratung zu Ihren Möglichkeiten oder eine Werteinschätzung? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie ganz unverbindlich.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Du bist herzlich Eingeladen, unser neuestes Objekt zu besichtigen. Vermietet werden 12 Wohnung. Mehr Information bekommst du in den nächsten Tage auf unserer Webseite

Das Eigenheim ist ein Lebenstraum vieler Menschen. Allerdings geht dieser Traum auch mit einigen Kosten einher: Die Hypothek muss abgezahlt werden und regelmäßig stehen Sanierungen und Reparaturen an. Immer wieder bereiten diese Kosten Eigentümern schlaflose Nächte. Doch ist der Immobilienverkauf in einer solchen Situation der einzige Weg?

Wer eine Immobilie kauft, geht damit eine langjährige finanzielle Verpflichtung ein. Nicht nur, dass die Hypothek abgezahlt werden muss, auch für die Instandhaltung empfehlen Experten eine Rücklage beiseite zu legen. In den meisten Wohneigentümergemeinschaften ist die Instandhaltungsrücklage sogar Pflicht. Wie hoch die Pauschale ausfallen sollte, hängt vom Alter der Immobilie ab. Je älter die Immobilie, desto wahrscheinlicher sind anfallende Reparaturen und desto mehr sollten Eigentümer zurücklegen. Empfehlungen liegen je nach Alter der Immobilie zwischen 5 und 10 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Was tun, wenn ich kein Geld für die Sanierung habe?

Doch nicht alle Eigentümer denken an die regelmäßigen Rücklagen. Wenn dann das Dach undicht ist oder die alte Heizung den Geist aufgibt, kann das zu ernsthaften finanziellen Problemen führen. Denn die Kosten für solche Reparaturen liegen meist bei mehreren 10.000 Euro. Die gute Nachricht: Es ist möglich, für Sanierungen einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Energetische Sanierungen werden zum Teil sogar staatlich gefördert. Eine Dachsanierung etwa kann im Rahmen des Programms „energieeffizient Sanieren“ von der Kreditanstalt für Wiederaufbau gefördert werden.

Allerdings ist es nur dann ratsam, einen weiteren Kredit aufzunehmen, wenn Sie nicht ohnehin schon Probleme bei der monatlichen Tilgung Ihrer Hypothek haben. Über einen Baukredit lässt sich das neue Dach beispielsweise nur finanzieren, wenn mindestens 80 Prozent des Finanzierungskredits für die Immobilie abgezahlt sind. Andernfalls ist auch die Finanzierung über einen speziellen Sanierungskredit möglich. Hier sind die Zinsen jedoch meist höher. Deshalb ist es wichtig, dass Immobilienbesitzer sich gut überlegen, ob sie diese zusätzlichen Kosten tragen können.

Was tun, wenn ich mir meine Finanzierung nicht mehr leisten kann?

Nach einer Scheidung oder einem Jobverlust kommt es häufig vor, dass Immobilienbesitzer sich die Abzahlung des laufenden Kredits nicht mehr leisten können. In einem solchen Fall ist es wichtig, möglichst schnell auf die Bank zuzugehen und nach einer Lösung zu suchen. Besteht nur ein kurzfristiger Zahlungsengpass ist es häufig möglich, die Tilgung für einige Monate auszusetzen oder eine Umfinanzierung vorzunehmen. Wer hingegen einfach nicht mehr zahlt, riskiert eine Zwangsversteigerung und hohe Gebühren für die vorzeitige Auflösung des Kredites. Im schlimmsten Fall ist der Erlös, der bei der Zwangsversteigerung erzielt wird, nicht hoch genug, um die Schulden bei der Bank abzuzahlen. Dann droht die Privatinsolvenz.

Wer also weiß, dass er seinen Kredit auch auf lange Sicht nicht mehr abbezahlen kann, sollte sich nicht nur mit seiner Bank auseinandersetzen, sondern auch den Verkauf der eigenen Immobilie ernsthaft in Betracht ziehen. Das heißt nicht gleich, dass der Traum vom Wohneigentum ausgeträumt ist. Einige Immobilienmakler bieten beispielsweise die Möglichkeit eines Immobilientauschs an. In diesem Fall werden zwei Immobilienbesitzer zusammengeführt. Wer also Probleme bei der Finanzierung seines großen Hauses hat, kann dieses dann gegen eine kleinere Immobilie tauschen, deren Finanzierung günstiger ist.

Für ältere Immobilienbesitzer ist außerdem die Immobilienverrentung eine interessante Alternative, um in der Immobilie wohnen zu bleiben und sich gleichzeitig die Rente aufzubessern. Denn hierbei verkaufen Sie das Eigenheim, behalten aber das Wohnrecht.

In jedem Fall ist es ratsam, den Verkauf nicht auf eigene Faust zu bestreiten, sondern einen Experten mit ins Boot zu holen. Ein Profi-Makler erzielt in der Regel eine kürzere Verkaufsdauer und hilft Ihnen dabei zum marktgerechten Preis zu verkaufen.

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Jährlich steigen die Immobilienpreise in Deutschland. Besonders in Metropolen wie München oder Berlin fallen die Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr besonders hoch aus. Doch im Europa-Vergleich verhält sich das Preiswachstum in Deutschland noch moderat.

In Deutschland stiegen die Immobilienpreise nach Analysen des Baufinanzierers Dr. Klein seit 2015 um 14 Prozent – in Ungarn wurde diese Preissteigerung laut Eurostat-Analyse in nur einem Jahr erreicht. Damit ist Ungarn im Eurostat-Vergleich die Nummer 1, wenn es ums Immobilienpreiswachstum geht.

Durchschnittlich stiegen die Preise in der EU um 4,2 Prozent. Verglichen wurden die Hauspreise im zweiten Quartal 2019 mit denen im selben Zeitraum 2018. In Deutschland ergibt sich dabei eine Preissteigerung von 5,2 Prozent. Damit liegt Deutschland nur knapp über dem europäischen Durchschnitt. Hierzulande steigen die Preise vor allem in den Großstädten und ihrem Umland. In Berlin etwa stiegen die Preise laut Dr. Klein im zweiten Quatral 2019 um 9,3 Prozent für Wohnungen und um 12 Prozent für Häuser.

Preise in Osteuropa steigen besonders stark

Ein starker Preisanstieg ist nicht nur in Ungarn, sondern auch in anderen osteuropäischen Ländern zu verzeichnen. Neben Luxemburg (11,4 %), Portugal (10,1 %) und den Niederlanden (8,3 %) sind es vor allem diese Länder, die im Vergleich besonders weit vorne liegen. In Kroatien etwa stiegen die Preise um 10,4 Prozent, in Lettland um 9 Prozent und in Tschechien um 8,7 Prozent.

Doch trotz hoher Preissteigerung: Im Vergleich zu deutschen Immobilien sind die in Ungarn immer noch günstig. So zahlt man dort einer Studie der Beratungsfirma Deloitte zufolge im Durschnitt 1.323 Euro für den Quadratmeter Wohnung. In Deutschland sind es mehr als doppelt so viel: 3.405 Euro. Allerdings verdienen die Ungarn auch wesentlich schlechter als die Deutschen. Während man hier etwa fünf Bruttojahreseinkommen für den Kauf der Immobilie einplanen muss, sind es in Ungarn acht.

Preissteigerungen dank Niedrigzinsen?

Warum schrecken die steigenden Preise dann nicht vom Kauf ab? Immerhin geht das Wirtschaftswachstum in vielen Staaten leicht zurück. Ein Grund könnten die immer niedriger werdenden Zinsen sein. In Deutschland beispielsweise bekommen kreditwürdige Immobilienkäufer einen Zehnjahres-Kredit bereits mit einem Zinssatz von 0,4 Prozent.

Insgesamt sanken die Preise übrigens nur in einem von 29 verglichenen Ländern: In Italien gingen die Preise um 0,2 Prozent zurück. Hier haben sich die Immobilienpreise seit der weltweiten Finanzkrise 2007 nicht mehr erholt. Immobilien verlieren seitdem kontinuierlich an Wert.

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Wer in Deutschland einen Handwerker beauftragen will, muss meist lange warten. Rund 100 Tage vergehen von der Auftragserteilung bis zum Arbeitsbeginn. Wer so lange nicht warten will, fällt oft auf unseriöse Anbieter rein oder wird am Ende versetzt. Doch wie geht man bei der Beauftragung eines Handwerkers am besten vor?

Langfristig planen

Aktuell fehlt es im Handwerk überall in Deutschland an Fachkräften. Ausbildungsplätze können häufig nicht besetzt werden – was folgt sind lange Wartezeiten von mehr als 10 Wochen. Das geht aus dem Konjunkturbericht des Zentralverbands des Deutschen Handwerks hervor. Bei Großprojekten wie einem neuen Dach, einer Klimaanlage oder einem Pool sind lange Wartezeiten kaum zu vermeiden. Deshalb sollten solche Projekte langfristig geplant werden. Wer ein altes Dach hat, wartet also besser nicht, bis sich der erste Ziegel löst oder es ins Wohnzimmer tropft, sondern vereinbart einen Termin, wenn das Dach noch heile ist.

Sollte ein akuter Notfall wie ein Rohrbruch oder eine nicht funktionierende Dusche vorliegen, nehmen viele Handwerker sich dafür allerdings auch kurzfristig Zeit. Da ist es ähnlich wie beim Arzt: Auf den Termin für die Vorsorgeuntersuchung wartet man gerne mal monatelang, doch liegt man mit einer Grippe flach, kann man sich zum Glück trotzdem über schnelle Hilfe freuen.

Bauarbeiten abseits der Saison planen

Bei Projekten wie dem Pool, der Klimaanlage oder einer neuen Fußbodenheizung kann es sich außerdem lohnen, außerhalb der Saison zu planen. Dann stehen Fachmänner nicht nur schneller zur Verfügung, sie nehmen häufig auch weniger Geld als in der Hauptsaison. Wer etwa seinen Pool im Winter oder Herbst plant, hat dadurch gleich mehrere Vorteile. Schließlich stören die Bauarbeiten einen dann nicht beim Sonnen auf der Terrasse und die schön angelegten Blumenbeete werden nicht durch den Bagger zerstört.

Empfehlungen online & offline einholen

Mittlerweile gibt es viele Online-Portale, auf denen man sich schnell und unkompliziert Angebote von Handwerkern einholen kann. Auf Plattformen wie My-Hammer.de, Handwer-123.de oder Blauarbeit.de werden die Firmen auch direkt von bisherigen Kunden bewertet. Oftmals beschweren diese sich aber über mangelnde Zuverlässigkeit. Empfehlungen aus dem eigenen Bekanntenkreis können daher nach wie vor hilfreicher sein.

Vorab auf ein Angebot einigen

Egal, wie Sie Ihren Handwerker finden: Wichtig ist, dass Sie vorab ein Angebot einholen und alle Kostenpunkte klären. Gerade bei Notfällen wird das schnell vergessen – und wer Pech hat steht am Ende mit einer Rechnung von mehreren hundert Euro da, nachdem der Handwerker nur fünf Minuten lang das verstopfte Rohr gereinigt hat. Vereinbaren Sie deshalb, wenn möglich, vorher einen Festpreis und einigen sich darauf, dass der Handwerker eventuelle Mehrkosten vor der Ausführung mit Ihnen bespricht. So gibt es am Ende keine böse Überraschung.

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Wer den Wert der eigenen Immobilie berechnen möchte, wird irgendwann auch auf den Begriff „Bodenrichtwert“ stoßen. Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter eines Grundstücks in einer bestimmten Lage wert ist. Doch wie wird er berechnet und wofür braucht man ihn?

Der Bodenrichtwert wird von einem regionalen Gutachterausschuss bestimmt. Die Gutachter schauen sich dabei die Verkaufspreise unbebauter Grundstücke in den letzten zwei Jahren an und ermitteln auf dieser Grundlage einen Wert.

Je nach Gemeinde werden dabei unterschiedliche Maßstäbe angewandt. Während in Berlin nach Lageklassen geclustert wird, legt der Gutachterausschuss in Hamburg einen Durchschnittswert für jeden Stadtteil fest. Entscheidend ist auch die geplante oder bereits vorhandene Bebauung. Relevant können hier unter anderem die Geschossanzahl, die Nutzungsart und ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt sein.

Die Ergebnisse werden sowohl auf Bodenrichtwertkarten als auch in -tabellen veröffentlicht. Die Veröffentlichung der aktuellen Werte muss mindestens alle zwei Jahre in einem Marktbericht erfolgen.

Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, kann sich bei der Wertermittlung allerdings nicht rein auf den Bodenrichtwert verlassen. Denn natürlich hat jedes Grundstück seine ganz besonderen Eigenheiten. Der Bodenrichtwert ist hingegen dafür da, Vergleichbarkeit zu schaffen. Er setzt sich aus den Durchschnittswerten vergangener Verkäufe zusammen und wird meist in einer Preisspanne angegeben. Somit ist er bei einer professionellen Wertermittlung eine wichtige Grundlage für den letztendlichen Angebotspreis, kann diesen allerdings nicht ersetzen.

Auch bei der Berechnung des Wertes von Gebäuden ist der Bodenrichtwert eine wichtige Grundlage. Beim Sachwertverfahren etwa wird der Immobilienwert in den Bodenwert und den Sachwert, also den Wert der Herstellungskosten des Gebäudes gegliedert.

Der Bodenrichtwert in dynamischen Märkten

Da die Grundstückspreise des vergangenen Jahres die Grundlage für die Ermittlung des Bodenrichtwerts sind, ist dieser besonders auf sehr dynamischen Märkten mit Vorsicht zu genießen. Denn in Städten wie Berlin oder München steigen die Immobilienpreise jährlich um durchschnittlich rund zehn Prozent. Der Bodenrichtwert ist am Ende eines Jahres mitunter also schon wieder überholt. Aus diesem Grund werden die Marktberichte mit den Bodenrichtwerten in Großstädten häufig auch nicht nur, wie gesetzlich vorgeschrieben, alle zwei Jahre veröffentlicht, sondern jedes Jahr.

Ein lokaler Profi-Makler kennt die Preisentwicklung auf dem heimischen Immobilienmarkt und kann den Wert einer Immobilie somit marktgerecht bestimmen.

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