Die Sache mit der Immobilienblase…

, ,

Ein Kommentar von Elvira Holzner, Geschäftsführerin von Holzner Immobilien GmbH:

Um es in Henry Fords Worten zu sagen: „Gegen den Strom zu schwimmen ist deshalb so schwer, weil einem so viele entgegenkommen“. So in etwa verhält es sich seit Jahren mit Aussagen zur sogenannten Immobilienblase. Kaum einer wagt den Vorhersagen und teilweise gar reißerischen Veröffentlichungen zu makroökonomischen Immobilienanalysen zu widersprechen, die in der Mehrheit behaupten, der Zusammenbruch des Immobilienmarktes stehe kurz bevor. Stumm nicken alle mit den Köpfen, wenn es heißt „die Immobilienblase platzt bald.“, oder aber “Zinsen bleiben nicht ewig so niedrig.“ Wer kennt ihn nicht, den Spruch: „Der Laie kauft, der Profi mietet.“

Es sind aber nicht nur Stammtischparolen, die regelrecht auf den Immobilienkäufer einprasseln. In meinem Alltag als Immobilienmaklerin bei Holzner Immobilien in Landshut habe ich regelmäßig mit verunsicherten Kaufinteressenten zu tun. Schließlich reihen sich inzwischen zahlreiche sachkenntlich fundierte Studien der Marktforscher aneinander, mit Beobachtungen, die jegliches Kaufinteresse im Keim ersticken sollen. Verstehen Sie mich nicht falsch, als Maklerin mit Leib und Seele blende ich nicht aus, dass die Entscheidung über den Kauf oder Nichtkauf einer eigenen Immobilie im Leben eines jeden wohl mit die bedeutsamste der Lebenskreuzungen ist. Mit Sicherheit ist sie die finanziell bedeutsamste. Warum das Verbreiten von Kaufangst und das ständige Alarmschlagen dennoch völlig fehl am Platz ist und warum es ein Fehler ist, dass gerade junge Menschen im Moment auf ein baldiges Platzen dieser Blase hoffen möchte ich versuchen darzulegen.

Als Ursachen für die Besorgnisse am Immobilienmarkt werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung, sowie von einigen der Marktforschungsinstitute drohende Wohnungsüberschüsse, Preisrelationen, vor allem aber auch die überbordende Verschuldung der Käufer genannt.

Erlauben Sie mir eben genannte im einzelnen durch meine Erfahrungen auf dem Landshuter Immobilienmarkt zu analysieren:

Sehen wir uns zunächst das Argument des drohenden Wohnungsüberschusses an:

Es kommt nicht von ungefähr, dass man bei der Internetsuche mit den Schlagworten „Landshut“ und „Wohnungsüberschüsse“, keinen einzigen Treffer erhält. Landshuts Einwohnerzahl ist keinesfalls drastisch gesunken, so wie das bei Städten der Fall ist, die mit einer Leerstandsquote von Immobilien zu kämpfen haben. Die Stadt behält seine Anziehungskraft bei Eigentümern von Wohnimmobilien bei. An seinem hohen Bedarf an Wohnraum konnte auch die Corona-Pandemie nichts ändern. Zwar gab es von 2019 auf 2020 einen minimal negativen Zuwanderungssaldo, aber aufgrund der unbestrittenen Attraktivität der Stadt erwarten aktuelle Schätzungen weiterhin einen signifikanten Bevölkerungszuwachs bis 2040.

Hinzu kommt seit März 2020 die neue Art des neuen Arbeitens im Homeoffice. Wer bislang noch scheute, in den weiteren Speckgürtel Münchens zu ziehen weil er sich den Fahrtweg in die Arbeit sparen wollte, der hat im Jahr 2020 auch diesen Grund nicht mehr, die vielen anderen Gründe, die für einen Umzug aus München heraus sprechen, zu ignorieren. Untersuchungen zeigen: Durch den Lockdown ist der Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung in netter Lage noch größer geworden. Nicht zu vergessen ist, der noch der anhaltende Trend zu Singlehaushalten. Beide Indikatoren sprechen für mich nicht für eine existierende und zu platzen drohende Blase.

Zur Preisrelation möchte ich Ihnen folgendes vorneweg sagen: Immobilienpreise verändern sich nicht einfach aus einer Laune heraus.

Zwar sind die Kaufpreise innerhalb der letzten Jahre durchaus gestiegen,“ jedoch nicht in so einem hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigen Zinsen übertreffen konnten“, so Michael Voigtländer, selbst Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft und er betont weiter: „…diesen Vorteil genießen Mieter nicht.“

Der Preisanstieg der letzten Jahre lässt sich außerdem anders lesen, wenn man berücksichtigt, dass die Preisentwicklung in Deutschland zur Zeit des Wirtschaftswunders über viele Jahrzehnte unter der allgemeinen Inflationsrate lag.

Zudem gingen die Immobilienpreissteigerungen immer auch mit einer gleichzeitigen Steigerung des Nettoeinkommens einher. Der sogenannte „Erschwinglichkeitsindex für Immobilien“ wuchs zwischen 1995 und 2019 stetig an.

 

Kommen wir zum Argument der ausufernden Verschuldung vieler Kaufinteressenten:

Diese von der KfW genannte Bedrohung geht mit zwei Annahmen einher: Erstens, Käufer von Immobilien sind im Moment bereit, fast jeden Immobilienpreis zu bezahlen und dafür hohe Kredite aufzunehmen. Und zweitens nimmt man zudem an, dass die Banken dem oben genannten nicht entgegenwirken und viele Kredite an viele Kunden mit offensichtlich schlechter Bonität vergeben.

Fakt ist aber vielmehr, dass Banken bei der Kreditvergabe peinlichst genau darauf achten, dass Kreditnehmer das Darlehen in der vorgegebenen Laufzeit zurückzahlen können – sei es durch ausreichend Eigenkapital, lange Sollzinsbindung oder hohe Tilgungssätze. Die Kreditvergabe in Deutschland ist keinesfalls locker.

Experten behalten vor allem nach der Lehman Pleite im Jahr 2008 die Banken und ihre Kreditvergabestandards stets im Blick. Mit dem Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz von 2017 hat die BaFin wirksame Möglichkeiten der Kontrolle und Regulierung an der Hand.

Bleiben wir noch kurz bei den Banken. Erwähnung sollte nämlich auch finden, dass sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank auf absehbare Zeit nicht ändern wird. Die Zinsen sind nach wie vor niedrig. Kreditnehmer, deren Sollzinsbindung bald ausläuft, können bei einer Anschlussfinanzierung weiterhin mit Zinsen auf niedrigem Niveau rechnen. Außerdem werden niedrige Hypothekenzinsen schließlich über viele Jahre und Jahrzehnte gewährt.

Auch wenn weiterhin einige Panikmacher und professionelle Schwarzseher Ihnen einreden wollen, dass es ein höchst schlechter Zeitpunkt ist, Ihr Mieterleben aufzugeben, um in den eigenen vier Wänden zu wohnen, die Masse drängt ins Eigentum. Und das mehr denn je. Würde man sich bei dem Thema Immobilieneigentum in unserem Land nicht mehr Mut der Politik wünschen, mehr Menschen zu ihrem Glück zu verhelfen? In Deutschland lebt jeder Zweite zur Miete. In Europa liegt der Durchschnitt derjenigen die in den eigenen Vier Wänden wohnen bei 70 Prozent!

Wer braucht die Studien hier und da, die immer nur Sorgen und Angst verbreiten. Warum kümmert sich die Politik nicht darum, dass sich mehr Menschen Eigentum leisten können? Das Thema bietet auf politischer Ebene reichlich Konfliktstoff. Vielleicht wäre es schon mal eine Idee, wenn Politiker, Marktforscher, Wirtschaftswissenschaftler und Immobilienfirmen mehr miteinander reden würden als lediglich übereinander…

 

Kommentar, vom 06.04.21, Elvira Holzner, Holzner Immobilien GmbH