Im Makleralltag werden wir häufig gefragt, was man beim Immobilienkaufvertrag beachten muss.

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Immobilienangebot - Regensburg - Alle - Wohnbaugrundstück in Regensburg

Wie so oft spart auch hier eine überlegte Vorbereitung Zeit, Geld und  Nerven auf allen Seiten:

Sind Sie bereit für die letzten Schritte vor dem Immobilienverkauf?

  1. Haben Sie mit dem Käufer alle wichtigen Vertragsdetails wie Kaufpreis und dessen Zusammensetzung sowie die Zahlungsmodalitäten geklärt?
  2. Haben Sie sich vom Käufer die Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen lassen?
  3. Sind alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt? Lesen Sie hierzu gerne noch einmal unseren Beitrag vom 29.03.22 DIE ROLLE DES NOTARS BEIM WOHNUNGS- ODER HAUSVERKAUF
  4. Haben Sie mit dem Käufer für den Notfall eventuelle Ausweichtermine vereinbart, um eine Terminabsage beim Notar ist nicht bezahlen zu müssen?

Wenn Sie diese Fragen mit Ja beantwortet haben, dann wünschen wir Ihnen einen erfolgreichen Immobilienverkaufsabschluss!

 

Falls Sie Ihre Immobilie mit der Hilfe von Holzner Immobilien verkaufen, schlagen wir als Ihr Makler häufig unverbindlich einen Notar vor. Der Verkäufer (oder wir) geben dann alle relevanten Informationen zum Objekt sowie zu eventuell getroffenen Absprachen an diesen (oder auch einen anderen von beiden Parteien abgesegneten) Notar weiter.

Zunächst entsteht mit diesen Angaben ein Kaufvertragsentwurf, der beiden Parteien zur Prüfung übergeben wird. Das kann in einem ersten gemeinsamen Termin aber auch ganz unkompliziert per E-Mail erfolgen.

 

Aus den folgenden Punkten besteht dann der Kaufvertrag:

Die Beteiligten: Achten Sie auf die korrekte Rechtschreibung aller Namen.

Daten zum Kaufgegenstand (Grundbuchstand und Sachstand): Auszug aus dem Grundbuch inklusive Eigentümer, Lage, Grundstücksbeschreibung und Baubeschreibung. Wichtig: Gibt es Belastungen oder sogenannte Dienstbarkeiten (z.B. Kanalrecht, Wegerecht, Erbpacht, Buchgrundschuld etc.)? Gibt es einen Verwalter? Bei Eigentumswohnungen muss zudem die Teilungserklärung der Wohnanlage vorliegen.

Was alles verkauft wird (Veräußerung): Hier können Klauseln z.B. zum Verkauf von Einrichtungsgegenständen, die ohne Zerstörung herausgenommen werden können, oder von vorhandenem Heizöl erfolgen. Tipp: Nur wenn Inventar und Hausbestandteile gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden, fällt für diese auch keine Grunderwerbsteuer an. Das heißt konkret, wenn alles grundsätzlich bewegliche Zubehör, wie z.B. Einbauschränke, Teppichböden, Markise, Einbauküche, Möbel etc., im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, reduziert sich entsprechend der Teil des Kaufpreises, auf den Grunderwerbssteuern anfallen. Diese Ersparnis könnten sich Käufer und Verkäufer teilen.

Wie wird verkauft (Kaufpreis und Regelungen): Angabe von Kaufpreis, Bankkonto des Empfängers und detailliertem Zahlungsplan bei Ratenzahlungen. Wichtig: Hier werden auch mögliche Nutzungsrechte (z.B. Nießbrauchrecht, Wohnrecht), Beschränkungen der Verfügungsbefugnisse (z.B. Aufteilung der Gewinne im Falle einer späteren Erschließung als Bauland) oder erbrechtliche Regelungen fixiert.

Wie erfolgt die Bezahlung (Auflassung mit Käufer- und Verkäuferschutz): Zunächst wird die Immobilie mit einer Vormerkung im Grundbuch für den Käufer reserviert (Käuferschutz). Aber erst nach Zahlung des Kaufpreises, aller Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5% des Kaufpreises) sowie der Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises) wird die Umschreibung im Grundbuch auch tatsächlich vollzogen (Verkäuferschutz).

Übergangsdaten zu Besitz, Nutzung und Lasten: Jeder Kaufvertrag beinhaltet, wann die Immobilie an den oder die Käufer übergeben wird. Hier wird der Zeitpunkt der Besitzübergabe geregelt, denn mit dem Übergang des Besitzes gehen auch alle Rechte, Pflichten und Kosten auf den Käufer über, auch wenn die Grundbuchumschreibung noch aussteht.

Aufteilung der Nebenkosten (Teilungserklärung): Wie wird die Jahresabrechnung der Unterhaltskosten geregelt? Tipp: Für die laufende Periode bereits zu viel entrichtete Zahlungen können vom Käufer zeitanteilig zurückverlangt werden.

Regelung über mögliche Erschließungskosten: Der Käufer haftet als künftiger Grundbesitzer auch für noch nicht bezahlte Erschließungskosten, die sich mit einiger Zeitverzögerung ergeben können. Daher obliegt es dem Käufer, beim Erschließungsträger Auskunft über den Erschließungszustand und dessen Abrechnung einzuholen.

Zustand, Rechts- und Sachmängel: Der Verkäufer muss alle Mängel, Altlasten, Bodenveränderungen, Belastungen oder Beschränkungen im Haus-Kaufvertrag angeben. Bei gebrauchten Immobilien wird zwar in der Regel eine Haftung grundsätzlich ausgeschlossen. Falls der Verkäufer allerdings Mängel arglistig verschweigt, dann muss er dennoch für sie haften. Für nachträglich festgestellte Mängel, die ihm nicht bekannt waren, hingegen nicht.

Gewährleistungsansprüche: Welche Garantien oder Ansprüche werden im Fall von vorhandenen oder eintretenden Mängeln zur Reparatur und Nachbesserung vereinbart? Beim Kauf einer neuen Immobile ist ein Gewährleistungszeitraum gegen Mängel von fünf Jahren sogar gesetzlich vorgeschrieben. Tipp: Hier können die Vertragsparteien im Kaufvertrag auch verbindlich regeln, was passiert, wenn in einem definierten Zeitraum bestimmte näher auszuführende Mängel oder Schäden eintreten sollten.

Zusätzliche Genehmigungen: Hier wird aufgeführt, welche Genehmigungen der Notar gegebenenfalls noch einholen muss, z.B. vom Hausverwalter, einem Vormundschafts- oder Betreuungsgericht oder bei einem möglichen Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Bevollmächtigung (Antragsvollmacht): Der Notar und seine Mitarbeiter werden von Verkäufer und Käufer bevollmächtigt, den Kaufvertrag in deren Auftrag umzusetzen und für die Überschreibung des Grundstücks im Grundbuchverfahren aktiv zu werden.

Regelung der Kosten: Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt, die durch den Kaufvertrag Haus/Wohnung entstehen, trägt in der Regel der Käufer.

 

Benötigen Sie Unterstützung beim Haus oder Wohnungsverkauf in oder um Landshut? Dann melden Sie sich unter 0871- 96570080 oder per Email an info@holzner-immo.de