Immobilien – Abschreibung – Beispiel Haus Landshut Achdorf

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Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, um zu vermieten, kann bekannterweise 50 Jahre lang zwei Prozent des Geb√§udepreises als Abschreibungsaufwand steuerlich geltend machen. Diese Abschreibungen f√ľr das Geb√§ude senken die Steuerlast sp√ľrbar.¬†Anders als ein Geb√§ude, das im Laufe der Zeit an Wert verliert, nutzt sich das in der Regel dazugekaufte Grundst√ľck zur Immobilie nicht ab. Der Staat gibt dem K√§ufer f√ľr diesen Kaufpreisanteil deshalb keinen Steuernachlass. Nicht verwunderlich also, dass es das Bestreben eines jeden K√§ufers ist, einen m√∂glichst hohen Anteil des Kaufpreises der Immobilie zuzuordnen und eben nicht dem Grund und Boden. Schlie√ülich verringert er so seine zu versteuernden Eink√ľnfte aus der Vermietung oder Verpachtung.

Bei einem Immobilienkauf wird in vielen Immobilienkaufvertr√§gen allerdings meist nur ein Gesamtkaufpreis festgelegt, eine Aufteilung in a) Kaufpreis f√ľr die Immobilie und b) Kaufpreis f√ľr den Grund, erfolgt erst im Nachgang durch den K√§ufer selbst. Nicht selten kam es so zu Diskussionen zwischen Immobilienk√§ufern und dem pr√ľfenden Finanzamt. Denn dieses korrigierte die Angaben der Immobilienk√§ufer mithilfe einer 2015 selbst entwickelten Arbeitshilfe und stellte die K√§ufer vor vollendete Tatsachen.

Am 21. Juli 2020 f√§llte der Bundesfinanzhof (BFH) dazu ein Urteil: Laut Beschluss, handelt es sich bei oben genannter Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, lediglich um ein internes Arbeitshilfsmittel. Im Streitfall m√ľsse das Finanzgericht eine Entscheidung auf Grundlage eines Gutachtens eines √∂ffentlich bestellten und vereidigten Sachverst√§ndigen treffen.

F√ľr Immobilienk√§ufer bedeutet das, die Arbeitshilfe des Finanzamtes gilt seitdem als nicht bindend. Vielmehr muss das Finanzamt die vertraglich festgelegte ¬†Aufteilung zwischen Grundst√ľcks- und Geb√§udeanteil ‚Äěgrunds√§tzlich akzeptieren.‚Äú

Als Reaktion auf das BFH-Urteil hat die Finanzverwaltung im Fr√ľhjahr 2021 eine komplett √ľberarbeitete Aufteilungshilfe ver√∂ffentlicht.

Was m√ľssen K√§ufer also beachten?

Die Holzner Immobilien GmbH empfiehlt, sich schon vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags steuerlichen Rat bez√ľglich der Kaufpreisaufteilung einzuholen. Es ist zu immer noch h√§ufig der Fall, dass die Finanz√§mter eine in der Steuererkl√§rung angesetzte Aufteilung pr√ľfen und im Zweifel‚Äď oftmals auch zum Nachteil des Steuerpflichtigen ‚Äď nach unten anpassen. Wir raten deshalb: Am besten vereinbaren K√§ufer und Verk√§ufer schon beim Kauf eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Geb√§ude und Grundst√ľck.

So wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Steuerlast aus- Ein Fallbeispiel:

Ein Immobilienk√§ufer kauft ein Haus mit Garten in Achdorf f√ľr 700.000 Euro. Das Haus vermietet er f√ľr 2.000 Euro im Monat. Die Abschreibung f√ľr Abnutzung (Afa) f√ľr den Teil des Kaufpreises, der auf die Immobilie entf√§llt, kann er von seinen Mieteinnahmen √ľber einen Zeitraum von 50 Jahren geltend machen.

 

Kaufpreisaufteilung: ·   Gebäude 60 % · 

Grund und Boden 40 %

Kaufpreisaufteilung: ·  Gebäude 20 % · 

Grund und Boden 80 %

 

J√§hrliche Mieteink√ľnfte

 

12 x 2.000 ‚ā¨ = 24.000 ‚ā¨

 

12 x 2.000 ‚ā¨ = 24.000 ‚ā¨

abzgl. Abschreibung Geb√§ude (2 % der Anschaffungskosten, die auf das Geb√§ude entfallen) 2 % x 420.000 ‚ā¨ = 8.400 ‚ā¨ 2 % x 140.000 ‚ā¨ = 2.800 ‚ā¨
Zu versteuernde Eink√ľnfte aus Vermietung und Verpachtung 15.600 ‚ā¨ 21.200 ‚ā¨

 

Erklärung:

Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent des Kaufpreises beträgt die jährliche Afa 8.400 Euro. Diese zieht er von den 24.000 Euro Mieteinnahmen ab. Somit muss er nur noch 15.600 Euro als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Liegt der Anteil des Kaufpreises f√ľr das Geb√§ude bei nur 20 Prozent, dann betr√§gt die j√§hrliche Afa 2.800 Euro. Somit kann der Immobilienk√§ufer nur 2.800 Euro von seinen Mieteinnahmen abziehen und hat mit 21.200 Euro sage und schreibe 5.600 EUR mehr Einnahmen die versteuert werden.