Immobilien – Abschreibung – Beispiel Haus Landshut Achdorf

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, um zu vermieten, kann bekannterweise 50 Jahre lang zwei Prozent des Gebäudepreises als Abschreibungsaufwand steuerlich geltend machen. Diese Abschreibungen für das Gebäude senken die Steuerlast spürbar. Anders als ein Gebäude, das im Laufe der Zeit an Wert verliert, nutzt sich das in der Regel dazugekaufte Grundstück zur Immobilie nicht ab. Der Staat gibt dem Käufer für diesen Kaufpreisanteil deshalb keinen Steuernachlass. Nicht verwunderlich also, dass es das Bestreben eines jeden Käufers ist, einen möglichst hohen Anteil des Kaufpreises der Immobilie zuzuordnen und eben nicht dem Grund und Boden. Schließlich verringert er so seine zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung.

Bei einem Immobilienkauf wird in vielen Immobilienkaufverträgen allerdings meist nur ein Gesamtkaufpreis festgelegt, eine Aufteilung in a) Kaufpreis für die Immobilie und b) Kaufpreis für den Grund, erfolgt erst im Nachgang durch den Käufer selbst. Nicht selten kam es so zu Diskussionen zwischen Immobilienkäufern und dem prüfenden Finanzamt. Denn dieses korrigierte die Angaben der Immobilienkäufer mithilfe einer 2015 selbst entwickelten Arbeitshilfe und stellte die Käufer vor vollendete Tatsachen.

Am 21. Juli 2020 fällte der Bundesfinanzhof (BFH) dazu ein Urteil: Laut Beschluss, handelt es sich bei oben genannter Arbeitshilfe der Finanzverwaltung, lediglich um ein internes Arbeitshilfsmittel. Im Streitfall müsse das Finanzgericht eine Entscheidung auf Grundlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen treffen.

Für Immobilienkäufer bedeutet das, die Arbeitshilfe des Finanzamtes gilt seitdem als nicht bindend. Vielmehr muss das Finanzamt die vertraglich festgelegte  Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil „grundsätzlich akzeptieren.“

Als Reaktion auf das BFH-Urteil hat die Finanzverwaltung im Frühjahr 2021 eine komplett überarbeitete Aufteilungshilfe veröffentlicht.

Was müssen Käufer also beachten?

Die Holzner Immobilien GmbH empfiehlt, sich schon vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrags steuerlichen Rat bezüglich der Kaufpreisaufteilung einzuholen. Es ist zu immer noch häufig der Fall, dass die Finanzämter eine in der Steuererklärung angesetzte Aufteilung prüfen und im Zweifel– oftmals auch zum Nachteil des Steuerpflichtigen – nach unten anpassen. Wir raten deshalb: Am besten vereinbaren Käufer und Verkäufer schon beim Kauf eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück.

So wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Steuerlast aus- Ein Fallbeispiel:

Ein Immobilienkäufer kauft ein Haus mit Garten in Achdorf für 700.000 Euro. Das Haus vermietet er für 2.000 Euro im Monat. Die Abschreibung für Abnutzung (Afa) für den Teil des Kaufpreises, der auf die Immobilie entfällt, kann er von seinen Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend machen.

Kaufpreisaufteilung: ·   Gebäude 60 % ·  Grund und Boden 40 % Kaufpreisaufteilung: ·  Gebäude 20 % ·  Grund und Boden 80 %
Jährliche Mieteinkünfte	12 x 2.000 € = 24.000 €	12 x 2.000 € = 24.000 €
abzgl. Abschreibung Gebäude (2 % der Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen)	2 % x 420.000 € = 8.400 €	2 % x 140.000 € = 2.800 €
Zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	15.600 €	21.200 €

 

Erklärung:

Bei einem Gebäudeanteil von 60 Prozent des Kaufpreises beträgt die jährliche Afa 8.400 Euro. Diese zieht er von den 24.000 Euro Mieteinnahmen ab. Somit muss er nur noch 15.600 Euro als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Liegt der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude bei nur 20 Prozent, dann beträgt die jährliche Afa 2.800 Euro. Somit kann der Immobilienkäufer nur 2.800 Euro von seinen Mieteinnahmen abziehen und hat mit 21.200 Euro sage und schreibe 5.600 EUR mehr Einnahmen die versteuert werden.