Die Rolle des Notars beim Wohnungs- oder Hausverkauf

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Bestimmte Rechtsgeschäfte in Deutschland bedürfen einer notariellen Form. Der Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie gehört dazu.
Immobilienverkäufer und -Käufer gehen also nicht aus freien Stücken zum Notar, sondern weil es ihnen das Gesetz vorgibt. Der Immobilienverkauf muss vom Notar beurkundet werden, andernfalls wäre der abgeschlossene Kaufvertrag nicht gültig.
Der Besuch im Notariat schließt im Regelfall den Verkaufsprozess einer Immobilie ab.
Vor allem dann, wenn sich die Vertragsparteien des Immobiliengeschäftes über die wichtigsten Modalitäten wie etwa Kaufpreis, Übergabezeitpunkt und Umfang des Verkaufsgegenstandes einig sind und verständigt haben ist der Notar dafür zuständig die Absprachen in seiner Rolle als neutraler Beurkundender amtlich zu machen.
Natürlich kann das Notariat auch zuvor als neutrale Einrichtung zur Rechtsberatung herangezogen werden. Allerdings gibt es hier klare Grenzen, da dieser keine Beratung zu steuerlichen Aspekten sowie zum Kaufpreis der Immobilie geben darf.
Im Zuge der abschließenden Beurkundung übernimmt das Notariat folgende Funktionen:

  • Warnfunktion:  schafft Bewusstsein für die rechtlichen Handlungen.
  • Beweisfunktion:  Der vorgelesene Vertrag gilt im Streitfall als rechtskräftiger Beweis.
  • Beratungsfunktion: berät hinsichtlich der rechtssicheren Vertragsformulierung.
  • Gültigkeitsgewähr: Der Kaufvertrag muss für rechtliche und formale Gültigkeit notariell beurkundet werden.
  • Abgrenzung: Achtet darauf, dass alle Vereinbarungen im Kaufvertrag festgehalten sind und fügt eventuell hinzu oder streicht raus.

Informationen, die vom Verkäufer für den notariellen Kaufvertrag benötigt werden:
Als Verkäufer müssen Sie dem Notar folgende Informationen zukommen lassen:

  •   Name und Anschrift des Verkäufers
  • Name und Anschrift des Käufers
  • Art und Anschrift des Kaufobjekts
  • Liste der Gegenstände, Hausbestandteile oder Möbel, die vom Käufer übernommen werden
  • Kaufpreis, aufgeteilt auf das Grundstück und die Gegenstände
  • Die Art der Nutzung des Kaufobjekts – leerstehend oder vermietet
  • Der Räumungstermin
  • Falls beauftragt, Informationen des Maklers: Name, Anschrift und Provisionshöhe und die Zahlungspflicht für Verkäufer oder Käufer.

Als Verkäufer müssen Sie dem Notar folgende Informationen zukommen lassen:

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), diese sind über den Notar oder beim Grundbuchamt erhältlich.
  • Unterlagen zur Löschung von finanziellen Belastungen im Grundbuch, die Sie bereits zurückgezahlt haben, aber noch nicht im Grundbuch verzeichnet wurden.
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses. In Bayern sind die Baulasten (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers) im Grundbuch verzeichnet.
  • Die Teilungserklärung bei einer Mietwohnung mit den Rechten zum Sondereigentum der Wohnräume und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
  • Flurkarte / Auszug aus dem Liegenschaftskataster, wodurch die genauen Grundstücksgrenzen nachvollziehbar sind. Kann auf dem Liegenschaftsamt beantragt werden.
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Grundrisspläne aller Geschosse des Verkaufsobjekts
  • Der letzte Grundsteuerbescheid
  • Energieausweis
  • Gebäudeversicherungspolice, die vom Käufer innerhalb eines Monats gekündigt werden kann.

Vom Beurkundungstermin bis zum Grundbucheintrag –
Alle Schritte des Notars bis zur finalen Übergabe

Zu Beginn des Beurkundungstermins müssen Sie und der Käufer dem Notar Ihre gültigen Ausweisdokumente vorzeigen. Anschließend wird die gesamte Urkunde durch den Notar verlesen.
Die Verlesung dient dazu, eventuell aufkommende Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu klären. Sie dient auch der Vergewisserung, dass sich alle Beteiligten der Tragweite des Kaufvertrags bewusst sind. Korrekturen und Änderungen trägt der Notar handschriftlich direkt in den originalen Vertragsentwurf ein. Nach der Unterschrift und der Beglaubigung durch den Notar erhalten die Beteiligten den korrigierten Vertrag, der durch ein Notarsiegel zusammengehalten wird. Das Verlesungsexemplar wird, mitsamt eventueller Änderungen, im Notararchiv verwahrt. Eine Ausfertigung des Vertrags erhalten dann neben Verkäufer und Käufer außerdem die Grunderwerbsstelle, das zuständige Finanzamt, das Grundbuchamt, der zuständige Gutachterausschuss der Verwalter sowie der eventuell zum Verkauf herangezogene Makler.
Ab der notariellen Beurkundung kann keine der Parteien, ohne vereinbarte Rücktrittsfristen oder Rücktrittsgründe, mehr vom Vertrag zurücktreten.
Sollten Sie wesentliche Mängel der Immobilie vor Vertragsabschluss arglistig verschwiegen haben, kann der Käufer allerdings einen Rücktritt oder eine Minderung des Kaufpreises beantragen. Mit dem Kaufvertrag bevollmächtigen Sie den Notar, den Grundbuchstand den Bedingungen des Kaufvertrags anzupassen.
Die Schlüsselübergabe kann vertraglich flexibel festgelegt werden, falls der Käufer beispielsweise Sanierungsabsichten hat. Mitunter können die Hausschlüssel direkt nach Vertragsschluss übergeben werden – in diesem Fall muss der Käufer allerdings auch Lasten wie die Grundsteuer und Kosten wie Abwasser- und Müllgebühren übernehmen.
Die einzelnen Schritte des Notars werden nun nochmal im Detail erläutert: Meist wird die Auflassungsvormerkung direkt am Folgetag des Beurkundungstermins vom Notar, oder Eigentumsvormerkung, beim Grundbuchamt beantragt.
Nach § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB)  muss der Notar von der Gemeinde eine Erklärung zu ihrem Vorverkaufsrecht beantragen, da ihr bei einem gemeindlichem Interesse ein Vorverkaufsrecht zusteht. Im Falle von Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten steht der Gemeinde dieses Recht nicht zu (§ 24 Absatz 2 BauGB).
Weiterhin muss der Notar im Rahmen des Verkaufs dem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zusenden (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)), wodurch der Käufer vom Finanzamt zur Zahlung von Grunderwerbssteuern aufgefordert werden kann. Sie haften als Verkäufer ebenfalls für diese Zahlung (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Nach erfolgter Zahlung erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums auf den Verkäufer nicht erfolgen darf. Mit dem Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit einhergehend wird die Auflassungsvormerkung aufgehoben. Die Eintragung der Grundschuld des Käufers wurde vom Notar an diesem Punkt bereits beantragt.
Damit es zur Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer kommt, muss das unbelastete Eigentum an der Immobilie sichergestellt sein – das heißt, die Auflassungsvormerkung muss eingetragen und alle erforderlichen Genehmigungen durch den Notar eingeholt worden sein.
Dieser Prozess kann durchaus bis zu 6 Wochen nach dem Beurkundungstermin dauern. Sobald der Notar sicherstellen kann, dass das Eigentum unbelastet ist, erhält der Käufer eine Fälligkeitsmitteilung und muss im Regelfall innerhalb von 14 Tagen den Kaufpreis bezahlen.
Um Sie von der anstehenden Transaktion in Kenntnis zu setzen, erhalten Sie von der Fälligkeitsmitteilung eine Abschrift. Im Falle einer Finanzierung durch eine Bank leitet der Verkäufer die Fälligkeitsmitteilung an die entsprechende Stelle weiter, um die Finanzierung durch ebendiese Bank einzuleiten. Sobald Sie den Verkaufspreis erhalten haben, müssen Sie den Eingang dem Notar bestätigen. Abschließend überprüft der Notar das Grundbuch auf die Korrektheit aller Angaben und bestätigt in einem Abschlussschreiben allen Beteiligten den Grundbuchstand mit einer Kopie des Auszugs.

Nach der Beurkundung kommen auf den Notar folgende Aufgaben zu:
Die Grundschuldbestellung
Diese Aufgabe übernimmt das Notariat nur im Falle einer Immobilienfinanzierung. Im Regelfall zahlt die finanzierende Bank das Darlehen nur dann an den Verkäufer, wenn zuvor eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt wurde. Hierfür muss der Notar die Grundschuldbestellung beurkunden und die entsprechenden Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleiten.
Veranlassung der Auflassungsvormerkung
Um einem mehrfachen Verkauf einer Immobilie vorzubeugen, muss das Notariat eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Nach dem Vertragsabschluss soll der Kauf gesichert und der neue Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung verdeutlicht, dass der Verkauf bereits notariell beurkundet wurde.
Löschungsbewilligung der Grundschuld
Sollten Sie als Verkäufer der Immobilie noch eine aktuelle Finanzierung besitzen, so hat die Bank noch immer eine Grundschuld, welche im Grundbuch hinterlegt ist. Für die Löschung der Grundschuld verlangt die Bank die vollständige Rückführung des Darlehens. Um diese Löschung zu bestätigen, sendet die Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung. In dieser Löschungsbewilligung vermerkt die Bank eine Treuhandauflage, sodass eine Löschung erst nach der Darlehensrückführung erfolgen kann.
Einholung von Genehmigungen
Nach der erfolgreichen Beurkundung des Kaufvertrags übermittelt der Notar die entsprechenden Unterlagen an das zuständige Finanzamt, die Grunderwerb- und die Schenkungsteuerstelle. Dieser Vorgang dient zur Einholung der benötigten Unterlagen.
Rechnungsausstellung
Nach dem Notartermin stellt das zuständige Notariat die Rechnung aus und leitet diese an den Besteller weiter. Hierbei sind die Gebühren sowie die sonstigen Kosten aufzuführen. Erst zu einem späteren Zeitpunkt sind die Gebühren für den Grundbucheintrag abzuführen.
Ausstellung der Fälligkeitsmitteilung
Sofern dem Notariat alle Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, erstellt dieses eine Fälligkeitsmitteilung. Diese übermittelt das Notariat direkt an den Käufer. Nach dem Erhalt hat der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen.
Grundbucheintragung
Nach der erfolgten Zahlung löscht das bestellte Notariat eine bestehende Auflassungsvormerkung. Nach der Erfüllung aller Voraussetzungen sowie der Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumseintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung durch die Übermittlung der Vollzugsmitteilung.

Verpasster Notartermin?
Ein verpasster oder bewusst nicht wahrgenommener Notartermin kann zu Gebühren führen. Vereinbaren Sie also nur dann einen Notartermin, wenn Sie sich mit dem Verkäufer wirklich einig sind und entschieden haben, die Immobilie zu kaufen und der angesetzte Termin für beide Vertragsparteien passt. Sobald der Notar einen Entwurf des Kaufvertrages erstellt hat, kann er seine Kosten nach Gebührenordnung in Rechnung stellen, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt. Die Kosten gehen zulasten desjenigen, der den Verkauf absagt.

Mit Holzner Immobilien verkaufen bedeutet weniger Aufwand, aber mehr Erfolg
Vieles, was Ihr Objekt ausmacht, dokumentiert sich in Unterlagen. Beim Besichtigungstermin, spätestens jedoch zum Notartermin, müssen Sie sich einen detaillierten Überblick verschafft haben. Eventuelle Unklarheiten oder Widersprüchlichkeiten müssen am besten aber beseitigt werden, noch bevor Sie das Objekt anbieten.
Nur die frühzeitige Einsichtnahme in alle wichtigen Unterlagen und Dokumente gewährleistet, dass Sie Ihre Immobilie komplett frei von irgendwelchen Einschränkungen verkaufen können. Möglicherweise sind noch Grunddienstbarkeiten oder Grundpfandrechte eingetragen, deren Daseinsberechtigung zu überprüfen ist. Auch die Eintragung eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerks oder eines Insolvenzverfahrens hindern zwar nicht den Immobilienverkauf, müssen aber in die Verkaufsstrategie einbezogen werden.
Solche Herausforderungen sind nicht selten aber für die meisten Kaufinteressenten ein rotes Tuch.
Holzner Immobilien nimmt dem Verkäufer die Arbeit ab und beschafft alle notwendigen Informationen, von Energieausweis bis Grundsteuerbescheid, eigenständig.
Als Ihre Immobilienmaklerin unterstütze ich Sie im Verkauf bei allen Verkaufsabwicklungen, beantworte jederzeit ihre und die Fragen der Interessenten und setze zu guter Letzt einen Notartermin mit allen Beteiligten an.

Sie erreichen mich dazu jederzeit unter info@holzner-immo.de oder telefonisch (0871) 96570080