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Notverkauf der Immobilie

Der Notverkauf einer Immobilie kann viele Gründe haben – etwa Jobverlust, Todesfall oder eine Scheidung. Aber auch steigende Kosten und Zinssätze bedeuten für viele Eigentümer das Aus für den Traum vom Eigenheim. Wichtig dabei ist die Zeit, die den Eigentümern im Nacken sitzt – denn je länger die Immobilie im Besitz bleibt, desto länger belasten die laufenden Kosten.

Was können Eigentümer tun?

Kommen Immobilieneigentümer in die Situation, die Immobilie aufgeben zu müssen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, um die Immobilie abzugeben. Dabei ist es wichtig, zu wissen, wie lange die Kosten der Immobilie noch selbst getragen werden können, denn je nach Art des Verkaufs, müssen Eigentümer mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen.

Der klassische Immobilienverkauf

Bei einem klassischen Immobilienverkauf wird die Immobilie zum besten Verkaufspreis an bonitätsgeprüfte und solvente Interessenten abgetreten. Dabei gibt der Eigentümer auch das Wohnrecht ab. Auf der einen Seite erleidet der Eigentümer so keine finanziellen Einbußen durch einen geminderten Verkaufspreis – auf der anderen Seite sorgen die aktuellen Zinssätze für Immobilienkredite für einen Rückgang der Verkaufsinteressenten und es muss mit einer langen Vermarktungsdauer gerechnet werden.
Zeit spielt beim klassischen Immobilienverkauf nur eine geringfügige Rolle und alle Beteiligten können sich umfangreich mit dem Kauf bzw. Verkauf auseinandersetzen.
Der klassische Immobilienverkauf bietet sich also für Eigentümer an, die die laufenden Kosten der Immobilie noch für mehrere Monate tragen können, ohne sich damit zu ver- oder überschulden.

Welche Möglichkeiten gibt es noch?

Die Immobilienverrentung

Bei der Immobilienverrentung handelt es sich um einen Immobilienverkauf mit im Grundbuch eingetragenem Wohnrecht. Sprich: der Besitz der Immobilie geht an einen neuen Eigentümer über, die bisherigen Eigentümer dürfen aber über eine bestimmte Dauer in dieser Immobilie wohnen bleiben. Die Wohndauer sowie die Auszahlungsart des Verkaufserlöses und besonders die Auszahlungssummen, können dabei je nach Modell und Alter sehr stark variieren. Allerdings muss auch hier mit einer langen Vermarktungsdauer gerechnet werden!
Die Immobilienverrentung bietet sich dann an, wenn die Eigentümer die laufenden Kosten der Immobilie noch für mehrere Monate tragen können, aber die eigene Liquidität steigern müssen z.B. zum Ausgleich einer zu geringen Rente).

Teilverkauf der Immobilie

Bei einem Teilverkauf erwerben in der Regel Investoren einen Anteil der Immobilie, während das im Grundbuch eingetragene Nutzrecht komplett beim ehemaligen Eigentümer bleibt. Das hat den Vorteil, dass ein Teil des Immobilienwertes liquidiert wird und somit Schulden beglichen werden können. Für das Nießbrauchrecht der abgetretenen Immobilienanteile fallen in der Regel monatliche Nutzungsgebühren an, ähnlich einer anteiligen Miete. Der Anteil der Immobilie kann von den Eigentümern oder z.B. deren Erben vom Teilkäufer zum aktuellen Immobilienwert zurückerworben werden.
Der Teilverkauf eignet sich für Eigentümer, die die Immobilie behalten wollen, aber einen Teil des Wertes etwa zur Begleichung angefallener Schulden einsetzen möchten.

Notverkauf

Der Notverkauf läuft ähnlich ab wie der klassische Immobilienverkauf – lediglich der Faktor Zeit spielt eine andere Rolle. Denn während Zeit beim klassischen Immobilienverkauf keine Rolle spielt und sowohl Eigentümer als auch Kaufinteressenten genug Zeit für die Vorbereitung, Verhandlung und Entscheidung haben, entsteht beim Notverkauf Zeitdruck und eine Zwangssituation für Eigentümer. Das kann schnell zu irrationalen Entscheidungen führen – und letztendlich auch zu einem Verkauf der Immobilie weit unter Wert.
Diese Zwangssituation kann durch potentielle Käufer ausgenutzt werden, um den Kaufpreis weiter zu drücken. Doch eine hohe Preisminderung unterhalb des marktüblichen Werts kann dazu führen, dass bereits entstandene Schulden nicht davon beglichen werden können. Doch auch Kaufinteressenten geraten in eine Drucksituation – denn nicht nur durch die Situation des Eigentümers muss eine schnelle Entscheidung getroffen werden. Ein geminderter Verkaufspreis lockt auch weitere Verkaufsinteressenten, gegen die man sich durchsetzen muss.
Der Notverkauf eignet sich somit für Eigentümer, die die Immobilie schnellstmöglich verkaufen wollen und mit einem geminderten Verkaufspreis einverstanden sind.

Die Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist der letzte Schritt, wenn Eigentümer sich den aufgenommenen Kredit für die Immobilie nicht mehr leisten können. Die Zwangsversteigerung tritt bei einer Zahlungsunfähigkeit der Eigentümer ein, um eine Insolvenz abzuwenden. Dabei geht es darum, dass der Vermögenswert der Immobilie liquidiert wird, um die entstandenen Schulden zu begleichen.
Eine Zwangsversteigerung ist ein Prozess, bei dem der Immobilienverkauf schnellstmöglich vollzogen wird – und das meistens zu einem Verkaufspreis weit unter dem Marktwert. Schwierig wird es dann, wenn der erzielte Verkaufspreis nicht ausreicht, um alle angefallenen Schulden zu begleichen oder dem ehemaligen Eigentümer kein Plus in die eigene Kasse spült, um sich neu zu sortieren.
Eine Zwangsversteigerung trifft Eigentümer dann, wenn es keinen anderen Weg mehr gibt, um Kredite und Schulden zu begleichen. Die Zwangsversteigerung erfolgt in der Regel durch die Bank und sorgt für eine (teilweise) Begleichung angefallener Schulden durch einen stark geminderten Verkaufspreis.