Was? Ich als Verkäufer muss beim Verkauf meiner Immobilie Steuern zahlen?

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Unter bestimmten Umständen ist das leider so.

Elvira Holzner, Geschäftsführerin der Holzner Immobilien GmbH erklärt Ihnen, was sie über möglicherweise anfallende Steuern beim Immobilienverkauf wissen müssen:

Sie wollen Ihr Haus verkaufen- doch Steuern vermeiden? An dieser Stelle möchte Ich Ihnen einige Wege aufzeigen wie Sie ihren Immobilienverkauf steuerfrei gestalten oder sogar Steuern sparen können. Legen wir los.

Die Fälligkeit einer Spekulationssteuer und wie man sie NICHT bezahlen muss.

Die Spekulationsfrist legt fest, dass man ein fremdgenutztes Grundstück, Haus oder eine fremdgenutzte Wohnung nur dann steuerfrei verkaufen kann, wenn man sie mehr als 10 Jahre lang -maßgeblich dabei ist das Datum des Kaufs- besessen hat, andernfalls muss beim Verkauf eine Spekulationssteuer bezahlt werden. Sie bemisst sich nach dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf und richtet sich zudem nach dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers.

Zwei Beispiele:

Familie A kauft 2016 eine kleine Wohnung für 150.000 Euro. Sie ist beim Verkauf bereits vermietet.

Im Jahr 2021 möchte die Familie, auch aufgrund der starken Wertsteigerung ihrer Immobilie, die Wohnung verkaufen und bekommt ein Angebot über 200.000 Euro.

Da zwischen Kauf und Verkauf der Wohnung von Familie A weniger als zehn Jahre liegen und so die Spekulationsfrist noch nicht verstrichen ist, muss sie Spekulationssteuern auf den Gewinn entrichten.

Familie B kauft dagegen bereits 2001 eine kleine Wohnung, die ebenfalls vermietet ist und veräußert diese auch 2021 genau wie Familie A mit Gewinn an einen Käufer. Da sie aber die 10- Jahres- Regel eingehalten hat, zahlt Familie B keine Spekulationssteuer auf den Gewinn.

Eigennutzungssonderregelung!

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach weniger als 10 Jahren verkaufen wollen, gilt bei der Spekulationsfrist folgende Ausnahme: Sobald innerhalb von 3 Jahren eine Eigennutzung vorliegt, ist der Verkauf der Immobilie steuerfrei. Das bedeutet durch Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren kann eine Immobilie bereits im 3. Kalenderjahr steuerfrei verkauft werden.

Mein Beispiel:

Herr C kauft sich 2012 für 300.000 Euro ein Haus und vermietet dieses bis 2014.

2016 zieht er in das Haus ein und wohnt dort, bis er es 2021 für 400.000 Euro verkauft.

Obwohl zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Herr C das Haus zeitweise vermietet hatte, muss er KEINE SPEKULATIONSSTEUER zahlen.

Der Gewinn von 100.000 Euro ist steuerfrei.

Übrigens: Eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden.

Erben ist nicht erwerben

Für den Fall, dass Sie eine Immobilie geerbt haben und nun nach Antritt des Erbes verkaufen wollen, gilt folgendes: Sie erben also nicht nur die Immobilie, sondern auch die daran geknüpfte Spekulationsfrist. Wenn der Verstorbene oder Nachlasser das Haus oder die Wohnung selbst genutzt oder mehr als zehn Jahre besessen hat, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beispiel: Frau E erbt von ihrer Großmutter eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Die Verstorbene hatte die Immobilie 2016 erworben. Frau E frägt sich, ob sie Spekulationssteuer zahlen muss, falls sie einen Käufer findet.

Obwohl Frau E nie selbst in der Wohnung gelebt hat, greift hier die Spekulationsfrist nicht, da ihre Großmutter in der Wohnung gewohnt hat.

Die Spekulationsfrist ist allerdings nicht das Einzige, was Sie aus steuerlicher Hinsicht beim Immobilienverkauf beachten sollten.

Steuerfalle „gewerblicher Handel“- die 3 Objekte Regel

Vor dem Finanzamt gilt jeder, der innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien oder Grundstücke kauft und diese anschließend verkauft, als gewerblicher Immobilienverkäufer. Wer diese Drei-Objekte-Regel nicht beachtet muss mit Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen rechnen.

Beispiel: Frau D erbt ein großes Vermögen und investiert es 2016 in ein Mehrparteienhaus. In dem Haus gibt es mehrere separate Wohnungen. Weil sie nun Eigenkapital braucht, verkauft Frau D drei Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus. Damit ist die Drei-Objekt-Grenze überschritten, Frau D ist rechtlich gesehen eine gewerbliche Immobilienhändlerin und muss sich als Gewerbetreibende anmelden. Gewerbe- und Umsatzzahlungen werden fällig.

Wenn Sie indessen auf einem Grundstück drei oder mehr Häuser als Eigentümer besitzen und diese verkaufen, gilt dies nicht als gewerblicher Handel.

Übrigens: Die Drei-Objekt-Grenze gilt NICHT für VERERBTE Immobilien

Steuer Hausverkauf