Wissenswertes zur Grundschuld

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Die Grundschuld dient der Bank als Kreditabsicherung gegen eine Zahlungsunfähigkeit. Schließlich wird in den meisten Fällen beim Immobilienkauf ein Darlehen von der Bank aufgenommen. Die Grundschuld wird in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann der Kreditgeber die mit der Grundschuld belastete Immobilie versteigern und damit den Kredit ablösen. Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Grundschuld um eine Form des Grundpfandrechtes, demnach ist die dort festgelegte Grundschuld bei Zahlungsverzug unmittelbar pfändbar.

Das bedeutet, dass kein Gerichtsentscheid nötig ist, sondern die Bank oder Sparkasse sie bei Bedarf direkt einfordern kann.

Viele unserer Kunden von Holzner Immobilien GmbH fragen uns: Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch mit der Grundschuld belastet ist? Und wann macht es Sinn die Grundschuld zu löschen?
Nachdem der Kredit abbezahlt ist muss nicht zwangsläufig die Grundschuld gelöscht werden.
Eine Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht. Die Löschung beantragt ein beurkundender Notar. In der Regel geschieht das aber vor einem Hausverkauf, da die meisten Käufer eine Immobilie grundschuldfrei erwerben möchten. Ein Verkauf einer Immobilie mit einer Grundschuld ist aber möglich. Was es dabei zu beachten gibt, darüber klärt Elvira Holzner heute auf:
Grundschuld und laufendes Darlehen auf Käufer übertragen
Zunächst muss einem Verkauf der noch mit einer Grundschuld belasteten Immobilie der oder die Käufer und die jeweilige Bank zustimmen. Diese stimmt in der Regel dann zu, wenn sich aus der Übertragung keine Gewinneinbußen ergeben und der Käufer finanziell mindestens genauso gut aufgestellt ist wie der Verkäufer der Immobilie. So könnten von Käufer theoretischerweise auch die restlichen Darlehenskonditionen übernommen werden- und das unverändert.
Grundschuld auf Käufer übertragen
Die Grundschuld kann vom Verkäufer an den neuen Eigentümer auch dann übertragen werden, wenn kein offenes Darlehen mehr an die Immobilie geknüpft ist. Dabei wird lediglich der Eintrag im Grundbuch übernommen und der neue Eigentümer kann beim gleichen Kreditinstitut einen Kredit aufnehmen.
Die üblichste Vorgehensweise ist allerdings die Löschung der Grundschuld
Wenn aber noch ein Darlehen offen ist, kann der Käufer dieses mit Zustimmung der Bank übernehmen. Im Anschluss zahlt der neue Eigentümer die geforderte Kreditsumme und kann im Anschluss, falls gewünscht, die Grundschuld löschen.

Es ist aber auch möglich, dass der Käufer die Konditionen des alten Darlehens übernimmt und so als Kreditnehmer an die Stelle des Verkäufers tritt.

Auch in diesem Fall ist die Zustimmung der Bank oder Sparkasse nötig.

Am besten ist es in diesem Fall, wenn sich Verkäufer, Käufer und Kreditinstitut direkt miteinander über das Vorgehen verständigen.

In beiden Fällen muss ein Notar mit Zustimmung des Kreditgebers das Übertragen der Grundschuld vornehmen.

Grundschuld löschen
Das Löschen der Grundschuld ist nur möglich, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde und die Bank oder Sparkasse keine offenen Forderungen mehr gegen den Verkäufer hält. In diesem Fall muss der einstige Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen, die ein Notar beglaubigen muss. Der Notar gibt das Dokument an das Grundbuchamt weiter und die Schuld kann gelöscht werden.